近日,深圳市出租屋综合管理信息中心发布了2009年一季度深圳出租屋抽样调查报告,报告数据显示,春节过后,深圳市各类租赁房屋的空置率持续上升,其中厂房的空置情况最为严重,达20%左右；租金方面,整体下跌,平均跌幅达到15%,租金在去年四季度下跌的基础上,跌幅已达16.5%。 

空置率特区内外有别 

金融海啸对实体经济的影响,在房屋租赁市场上最先感应到的就是厂房,去年四季度以来,深圳空置的厂房就陆续多了起来,租金也一步一步地呈现出整体下滑的态势。但不同的工业园、科技园、村办工业区命运各有千秋,表现在特区内外有别,地段好坏各异。 

特区内,厂房总量不多,且大部分都是效益型企业,抗风险能力较强,租金也相对较稳定,空置率较低。特区外,厂房总量较大,分布较广,其坐落地段好坏、新旧程度以及配套设施齐全与否都各不相同。如靠近107国道、广深高速、梅观高速、龙大高速、深惠路等交通便利地段的厂房租价较高,空置率较低；而像宝安的公明、石岩和龙岗的坪山、坪地、葵涌等相对“内陆”及边远地段的厂房,则租金一降再降,空置情况已相当严重,特别是那些上世纪八十年代兴建的村办工业区厂房,由于相对破旧、简陋,配套设施不全,有的已经空置三分之一甚至过半了,个别的全空着。 

调查人员在调查过程中还发现了一个新现象:特区外的老厂房出现了一股改造潮,要么将厂房改变功能,变工厂生产为商业用途,如正在改造中的大浪商业批发中心就是将厂房改成批发市场、旅馆和餐饮店；要么就是推倒重来,或建新型厂房,或开发成商品房。如宝安西乡劳动村因建设中的地铁经过那里,沿线旧厂房已基本拆掉；九围村的村委旧厂房因质检不过关,租户无法办理营业执照,将被全部拆除重建。 

总体上来讲,节后的深圳厂房除部分工业园区满租外,其余的都不同程度出现了空置现象,总体空置率达25%左右,其中去年底新入市的新建工业区空置达80%,目前招租也比较困难；租金在去年四季度下跌的基础上,跌幅已达16.5%,关外许多老厂房租金都跌破了10元/平方米,7元—9元/平方米甚至5元—6元/平方米的厂房也不鲜见。 

写字楼空置率达17%  

在写字楼方面,报告分析称,深圳的写字楼自去年下半年以来,租金连续数月处于下跌的态势,受金融危机的影响,空置现象愈显严重,除部分企业倒闭、撤离歇业外,还有一些企业为了应对危机,降低经营成本,采取以大换小、以甲级换乙级,或将原经营场所部分转租出去的方法；也有一些企业干脆将厂房装修一下改成办公室,如此种种,导致写字楼的空置增多,竞争加剧,租金自然下跌。调查显示,节后全市写字楼市场空置率达17%,租金平均下降18%左右。特别是去年金融海啸爆发时入市的写字楼,如荣超中心、嘉里建设广场、时代科技大厦、港中旅等先后推出的20多万平方米写字楼,招租情况更是不容乐观。有的写字楼业主为顺应时势,除租金打折外,还采取诸如装修送天花吊顶及灯管、中央空调免费延时等办法招徕租客。如罗湖的京广中心就明确提出,中央空调(包含在固定的管理费中)当前的实际提供时段在合同约定星期一至五的基础上顺延至星期六。福田的写字楼占全市写字楼总量的份额居各区之首,其中心区是全市金融、贸易公司的主要集中地,目前除CBD核心区域的高层写字楼抗风险能力较强,稳定性稍好外,其余如华强北、车公庙等片区的空置率也都在10%—15%,租金平均下跌达18%以上。此外,财富大厦、海岸城西座、盐田港大厦、保发大厦等写字楼的空置率都在20%以上；深圳国际文化大厦原租金90元/平方米,现在只需60元—70元/平方米 

企业需求降低 

专业人士认为,厂房租金之所以变化,是因为世界金融危机逐步向纵深发展,全球经济进入了严酷的“寒冬”,作为以外向型经济为主导的深圳更是首当其冲,由于外需不足,出口锐减；美元贬值,导致外贸利润严重缩水甚至亏本；工厂开工不足,放长假、裁员甚至倒闭关门的现象接二连三,因此,空置的厂房明显增多,租金随之下跌。由于经济不景气,企业举步维艰,只好尽量压缩开支,纷纷减少生产用厂房的面积和写字楼的办公场地。这样,一方面企业需求降低,另一方面市场供给增加,从而导致了供需失衡,竞争加剧,空置增多,租金下跌。