人物简介 
　　施永青，1949年生于广州，祖籍浙江宁波。4岁时定居香港，19岁毕业后，从事教育工作8年。

　　1978年，他和同伴开创中原地产代理公司。1992年，中原挺进内地市场。施永青现任中原集团主席，统领中国内地、香港、澳门三地分公司1000余间分行，员工两万多名。

　　施永青还兼任香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职，是曾荫权确定的香港经济机遇委员会的10成员之一。

　　施永青是深港地产巨头中原地产的主席，也是特首曾荫权“钦点”的香港经济机遇委员会的10成员之一。记者原以为采访他很难，不料一联系到他，他就十分爽快地约定了专访日期。

　　2009年1月9日下午4时30分，记者走进了香港中环新世界大厦22楼。中环的高楼如同巨人，密密麻麻地簇拥着，俯视街上的行人。22楼就是施永青的办公室，在秘书的引领下，我们穿过数间大大小小的办公室。楼层陈设、办公格局与内地中介大同小异，员工们进进出出，经纪人紧张地统计着最新数据、在写字板上部署着下一步的工作计划。

　　施永青的办公室在这个楼层的最里面。此刻，他同样忙得不可开交。记者到访时，他仍在处理公事。当我们提出拍照的要求时，他不好意思地整理凌乱的桌子，笑哈哈地说，“我的办公室一塌糊涂。”

　　“砰”，秘书轻轻地关上门，办公室即刻与世隔绝。窗外的风景正是香港的富人区：半山。在这个视野极佳的高空平台，他洞察着香港楼市的走势。

　　爱笑，是施永青留给记者的最深印象。即使谈到前段时间，中原入不敷出，“流血”不止，他仍面带笑容，轻松地如同念一份别人公司的业绩报告。是的，在变幻莫测的地产界，也许就需要他镇定的微笑。本来，他已退休淡出江湖，但在金融海啸来临之际，他又重新出山执掌中原。

　　施永青爱笑。1978年，他“懵懂”地笑着创建中原地产；1992年，他又自信地笑着把中原地产推向内地市场。“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，那红彤彤的中原招牌遍布了深圳、广州乃至内地诸多大城市。

　　他还镇定地笑着，带领中原地产闯过了两次经济寒冬。如今，冬天又一次来临。施永青却笑得更加爽朗，他说自己胸有成竹，“因为奉行‘大难临头各自飞’，所以中原能活着闯过第三次鬼门关。”

　　“大难临头各自飞”，这看似违背道德的话却成了施永清最爱的句子，甚至在记者问他“你最想对南都的读者说什么？”时，也笑言，就是“大难临头各自飞”。

　　为什么？刨根究底，因为“无为”的经营理念深入他的骨髓。施永青坚信：把能给的都给了中原员工后，剩下的就是他们各自寻找出路。总有一只鸟会逃出重围、鹤立鸡群，这样总比抱团一起死强。

　　涉足地产界20多年，施永青可谓地产界教父级人物。如今，他的兴趣点早已从楼市扩至其他方面。3年前，教师出身的他还办起了免费报纸《am730》。每天早晨，每个匆匆上班的港人搭乘地铁时，都会收到一份新鲜出炉的《am730》。施永青也借着纸媒的舞台，开辟专栏“C观点”，挥洒纵论他对经济的独到见解。

　　他在新浪开的博客也有着广泛的影响力，大到国计民生，小到养儿育女，他都有所涉猎，而且言之成理，让人耳目一新，被网友赞为“谈人生的百科全书”。

　　正因为他爱思考、有洞见，金融危机爆发时，特首曾荫权赋予了他新的头衔：香港经济机遇委员会成员，看中的正是他对香港乃至整个珠三角楼市的影响力。

　　施永青还是著名的慈善家，他将大部分身家数十亿港币，全数注入施永青基金，推动社会公益事业。

　　深港关系

　　边境禁区阻碍深港一体化

　　记者（以下简称记）：中原在深圳很有名气，也在深圳开了很多门店，你常来深圳吗？对深圳有何印象？

　　施永青（以下简称施）：深圳的发展速度比我想象的要快。我刚看到深圳起步时，总是担忧，深圳的发展速度会不会太快了？

　　记：为什么有这种担心？

　　施：你看，一些二线城市，疯狂建房子，但房子根本没用过。如果发展速度太快，时机跟不上，就会造成大量的浪费。深圳经济好，吸引人才、劳动力能力强，所以很多人都搬进深圳，入住率较高。这个城市给我的印象是动力很大。此外，深圳是内地最少地方主义的城市。

　　记：最少地方主义，为什么这样说呢？

　　施：深圳人来自天南地北，大家不会彼此歧视。人家说香港是国际化，深圳起码是一个全国性的城市。它较开放，外地人到深圳来，容易生存。中原不是首先落户深圳的，是先去了广州、北京、广州，才到了深圳，没想到在深圳发展得最好，这表明这块土壤还是很契合商业成长的。

　　记：这几年深港合作进展顺利，跨境基建升级，你如何评价近年来的深港合作？

　　施：2003年，中央推出了CEPA.现在，中央给深圳一个任务，要和香港更好地合作，推动香港经济。于是，有些人梦想，国家最好敞开门，给你一个资格。这是有帮助的，但并非决定性。如果深港两地业务可以互补，做生意的人怎么会放过？有生意做就有合作。商业一定兴起于民间，不是在上头。什么样的生意好做？让民间企业自己挖掘，不是靠国家指引。

　　记：请你预测深港合作的前景。

　　施：前景很好。现在问题是对边界和进出口的管治。深圳和香港一直在一体化，但香港边界设了禁区。其实，边境是一个商业机会。你看，深圳在铁丝网旁建房子，香港却要退后一大段，不许人进去，你自己把机会隔断了。

　　深港楼市

　　不能说楼价已经见底

　　（旁白）楼市何时见底？政府要不要救市？这类风口浪尖上的敏感问题抛给施永青后，他倒很乐意侃侃而谈，而且毫不保留地说自己最热衷投资房子，早前买的房让他赚得盆满钵满。他也不避讳现在投资的房子让他大亏一笔。

　　记：去年2月，你在博客上说，香港楼市将一枝独秀，现在真是今昔两重天呀！

　　施：去年年初，单从香港的情况来看，当时投资和经济增长都是挺乐观的，美国的经济问题还没完全暴露，所以一枝独秀。但实际情况是，去年年中，金融海啸扑面而来，投资者都不敢动了，所以出现很大变化。但整体来说，香港的楼价相对比较稳定。你看，香港的股票最多时跌60%多，但香港的房价跌了20%多。所以，即使投资楼市不是最赚钱，也是最少亏钱。

　　记：深圳可是内地房价跌得最厉害的城市。

　　施：没有之前的跌，就没有现在的稳。不跌下来，就不会稳。比如，广州的房价跌幅较小，所以广州的楼市就不容易稳定，要跌到底才稳定。

　　记：楼价暴跌，内地不断出台救市措施，放松银根，减免契税。

　　施：以前内地拼命压楼市，提高利息，又对买房子的人提出很多限制，所以现在救市只需放手。不过，我认为，现在还有一些政策没有放宽。比如，2年内转让还要交营业税。

　　记：你认为政府有必要救市？

　　施：是的。金融海啸后，就看哪一个国家的资产蒸发得最少。你的资产蒸发得少，你手上的筹码就多，你就可以收购人家的公司，所以我觉得政府有责任保护老百姓的财产。你看美国，才蒸发了30%的资产，中国蒸发了60%.谁吃亏呢？如果老百姓的财产都蒸发了，还有什么内需？所以别让房价跌得太快，跌的是我们几十年的积累。

　　记：深圳业界好像有一种说法，越救市越跌。

　　施：那是救的力度不够，以前在压，压死了才救。外界的情况已经这么差了，我相信中国政府还要降息，贷款的比例从70%升到80%.

　　记：香港就奉行不干预市场政策。

　　施：现在，香港政府也在干预房地产，港府控制了土地的供应量。

　　记：楼市何时能迎来转机？

　　施：要经济好的时候，楼市才会见底。现在经济不好，出口还在萎缩，公司还在倒闭，失业率还在上升，人的收入还在下降，这种情况下，房价在一步步地下跌。

　　记：现在房价究竟有没有见底？

　　施：房价见底可能分几步，现在起码第一波浪已找到支持位。你要先看到整体经济实力上升，人的收入上升，楼价才能上升，没看到这一点，不能说楼价已经见底。

　　投资问题

　　有五成首付再去投资楼市

　　记：那我手上有一笔闲钱，现在适合投资楼市吗？

　　施：我说一个人他的投资里一定要有房子。我的投资有40%是房子，10%是黄金。因为这两样都是真正的财产。房子的英文叫做realestate，real就是“真正的”，estate就是“财产”。其他的都是给你一张纸，签个名字，这个叫财产证明书。股票、债券、现金、钞票，只是财产证明书，你控制不了的。你看中信泰富输了100多个亿，你看国泰航空，买石油、期货也亏损了70多个亿。

　　（旁白）施永青神采飞扬，从抽屉里“嗖”地抽出一张1美元钞票，指着“华盛顿”头上的一行英文：InGodWeTrust.

　　施：你知道美金上面写着什么字？“我们只相信上帝”，你相信上帝有价值吗？所以，投资股票、期货、债券等，什么都没有，就是一个“信”字。美国发行多少钱，你不知道，美国要救市，国会举举手就通过了7000亿，美国生产财富了吗？但是，你能控制房子。你可以拿来装修、自住、出租。所以，我是赚了点钱，买点房子。

　　记：你说买房子是可靠的投资，但是，去年，内地很多人买房子投资，现在断供了。

　　施：那是他们买得太多，我是赚了钱再买房子，他们是想通过买房子赚钱。两件事不同。

　　房价跌得多，就一定有人断供。中国人比较负责任，贷了款，他就供。香港1997年金融风暴，断供的比例不多，所以我估计深圳也不一定太多人断供，尤其是楼价可能会上升的时候。

　　记：那到底是什么人会断供？

　　施：就是炒家，他一人炒了十几个单位，根本没有能力供房子。

　　记：你认为，手上要有一定闲钱，才能投资楼市？

　　施：我认为，如果投资楼市，要尽量少贷款。你要有稳定的工作，存到起码5成的首付，再去买楼。

　　记：你投资房子有没有亏的时候？

　　施：当然有。以前买的都赚钱，现在买的都亏本。

　　记：去年，楼市最火爆时，大批内地人赴港炒楼，据你了解，内地人在港买楼有多大份额？都分布在哪些区域？

　　施：比例很小，不到5%.你说的纯粹的内地人到香港炒房子，是去年，前年才有一点。一些新盘，开发商在炒作，说我的楼盘有内地人来买。内地人来香港买房子，香港银行不贷款的，他怎么买房子？

　　记：那5%的内地人怎么贷到款的？

　　施：他们以为能很快卖出房子，炒楼，这主要集中在新盘。这部分人主要是指在香港上市公司的老板，有钱人。

　　记：去年，在深圳出现地产中介倒闭潮，最大的地产中介创辉倒闭、长河倒闭、中天倒闭，你怎么看呢？

　　施：大部分中介公司本来就没有资格在市场上生存，我看他们一开始就不是想在市场上赚钱，是想在股市上捞一笔，把自己打扮成大公司，然后上市，在资本市场赚小股东的钱，要人家来买他们的股票。

　　记：你的意思是他们一开始就打肿脸充胖子？

　　施：中原开分行的前提是，开这间赚钱，再开第二间，就赚买家、开发商的佣金。他们一开开几十间，没赚钱就接二连三地开分行。其实是想做一场戏，叫人家来投资，等戏唱起来了，看样子没人来投资了，他们就逃之夭夭。

　　记：你是说即使没有金融风暴，他们也会倒闭？

　　施：如果你有办法在市场生存，不会一下子就倒了，规模减小不就行了？

　　危机应对

　　“策略是大难临头各自飞”

　　记：去年10月经济不好，你重新出山，“帮助同事各自逃生”？

　　施：我没法帮助同事各自逃生，我的策略是，广东人的说法是“大难临头各自飞”。我说我们要活下来，不能妄想大家一起活，最好的办法就是各自分开，每个分店，每个地方的分公司自己找出路。我跟中原每个层次的老总说，现在公司剩下来有这么多钱，按照规模比例，每人一份，你们就自己想办法了，这就是“无为而治”。

　　记：你既然没办法，相信“无为”，为什么又要重掌帅印？

　　施：我认为个人有责任，在同事、公司有难的时候，我个人应当承担责任。一些大的方向都是我提出来的。

　　（旁白）去年10月15日，施永青在博客上撰文，指出若面临裁员危机，“我会主动向公司提出减薪，并立即改善工作态度，令自己成为公司内最抵请（值得聘用）的员工。”

　　记：现在，打工的都害怕被裁掉，中原裁员了吗？

　　施：打工仔害怕被裁员，就该主动和老板谈降薪，然后改善你的工作态度，让你在裁员的时候，能排在后面。中原已基本完成调整工作，裁了15%到20%的员工。

　　记：公司目前盈利的情况如何呢？

　　施：去年7月到今年1月都亏损，最多时亏5000万。如果不止血，就要流血牺牲，命也保不住了。

　　记：现在血止住了吗？

　　施：刚止血。今年中原的目标不是赚钱，是要活下来，保持市场占有率。

　　记：内地砍了多少家分行？

　　施：中原在内地有800多家分行，砍了15%.

　　（旁白）施永青曾率领中原闯过两次房地产的寒冬，创造了奇迹。

　　记：有没有信心挺过第三次寒冬？

　　施：当然有信心。我采取“各自飞”的方法，总有一只鸟会飞出去，飞出去就带了我的DNA.

　　记：那金融危机，中原的佣金会不会少呢？

　　施：收的佣金比例增加了，主要是开发商给我们的佣金提高。以前，开发商只给0.8%的佣金，现在房子卖不掉，开发商让我们努力，也有给2.5%的。如果中原要活下来，佣金只有加的机会，没有减的可能。

　　经济前景

　　在“冰河期”要占一个位置

　　（旁白）为应对全球金融海啸，去年10月，特首曾荫权宣布成立香港经济机遇委员会。曾荫权亲自出任主席，施永青是10名成员之一。

　　记：主流的声音说，现在的经济形势还没到最困难的时候，你如何看待？

　　施：现在经济形势很差。以前整个世界的经济靠信贷支持消费，消费拉动生产。我们拼命地生产，给美国人消费。现在，美国人没钱花了，我们的服务业、制造业，生产力过剩，日本的汽车、电器业，出口回落20%.我估计中国的出口也大幅萎缩。你看珠三角、长三角多少工厂停工、停产、倒闭？

　　记：经济形势不好，政府贷款给中小企业，推出一系列扶持措施。

　　施：现在是大淘汰的日子，政府救也救不活。你救一些差的企业，让它生存，把本来可以活着的公司生意抢走，变成大家都很辛苦。你还不如让部分企业倒闭，剩下来的就可以存活了，所以我觉得没有什么办法救的。

　　记：为什么？

　　施：没有订单，贷款有什么用？接到生意才是最实在的。

　　记：那你认为现在是走投无路了，没有办法了？

　　施：我有一个办法。第一，中国不要再买美国债券。美元会贬值，我们已经有两万亿元的外汇储备，还要人家的钱干什么？美国不卖给我们高科技产品，难道要中国去买他们的牛仔裤？以后美国要贷款，就贷给他们人民币，让美国还人民币。没钱还？那就卖给中国需要的东西！美国不下订单，中国就先贷款给发展中国家，他们贷了人民币就要来买中国的产品，那中国的工厂就能开工了。

　　记：那发展中国家贷了我们的人民币，没钱还怎么办？

　　施：叫他们给石油、铜矿，如果真的一无所有，就让他们把土地租给中国人去种田，我们中国人种田能力比非洲人强多了。

　　记：你的想法很有新意。

　　施：是的。香港可做人民币离岸结算中心。香港的银行向人民银行贷人民币，再贷给海外企业。这样，风险由香港背，香港就赚利息差。中国就是要利用现在经济的“冰河期”，利用外国企业的体制受到挑战，要重建的时候，找机会伸一只手，占领一个位置。

　　记：如何应对金融海啸？特首提出背靠祖国，与内地合作，你如何评价香港经济对内地的依存度？

　　施：现在，香港要做的，是资本输出，到内地投资，是财务预算，安排内地的生产、贷款、上市。但是，前提要内地的出口不断增长，香港的服务才有人要。如果内地出口因外国的消费减弱而减少的话，外国对香港的服务需求也会减小，那香港的生意就难做了。

　　香港优才计划

　　李嘉诚当年来港中学没毕业

　　（旁白）施永青曾在博客上批评香港的优才计划，认为官方定的门槛高，制度又复杂，能过关斩将的不多。

　　记：香港近年来实施了优才入境计划。据我所知，有很多内地人因为条件不够不能入港籍，你如何评价优才入境计划？

　　施：我认为优才计划太麻烦，要政府赐一个门槛，还要检查。我说有公司肯请他们，就让他们来，老板不会请没有用的人。如果港府非要定，就定只能请高薪的，低工资的不能请，抢香港人的饭碗。比如说老板肯出钱每月3万元以上的，就让他们来。还要检查毕业证书，了解他们有什么能力，只有李云迪这类人可以过来，来不了多少人嘛。

　　记：你说的就是所谓的“价格机制引进人才”吧？这会不会有负面效果？比如你说什么都不检查。

　　施：李嘉诚当年来香港，检查过他吗？如果检查李嘉诚，他早就打回头了。当时，李嘉诚中学都没毕业，来香港的时候他是优才吗？

　　记：那个时候的香港不一样啊。

　　施：现在来的人，你怎么知道不是李嘉诚第二呢？就让公司把关，港府可以放权给大公司，大公司不会请假人才。做生意的都会请正确的人。更何况，请来的人要交税，对香港有贡献嘛。

　　●论楼市

　　房价见底可能分几步，现在起码第一波浪已找到支持位。你要先看到整体经济实力上升，人的收入上升，楼价才能上升，没看到这一点，不能说楼价已经见底。

　　●谈投资

　　我说一个人他的投资里一定要有房子。我的投资有40%是房子，10%是黄金，因为这两样都是真正的财产。股票、债券、现金、钞票，只是财产证明书，你控制不了的。

　　●说海啸

　　金融海啸后，就看哪一个国家的资产蒸发得最少。你的资产蒸发得少，你手上的筹码就多，你就可以收购人家的公司。所以我觉得政府有责任保护老百姓的财产。如果老百姓的财产都蒸发了，还有什么内需？所以别让房价跌得太快，跌的是我们几十年的积累。

　　●找对策

　　中国就是要利用现在经济的“冰河期”，利用外国企业的体制受到挑战，要重建的时候，找机会伸一只手，占领一个位置。